Registrazione contratto di locazione: procedure, modulo e costi

di Onofrio Marco Mancini
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Registrazione contratto di locazione

Se siete proprietari di un’abitazione che non usate come residenza o appoggio temporaneo, è molto conveniente affittarla. Secondo quanto previsto dalla legge, è obbligatorio redigere un contratto di locazione. E tale contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In questa guida vi aiuteremo in tutti i passaggi di questo iter, dalla redazione dell’accordo fino alla registrazione del contratto di locazione.

Come si stipula un contratto di locazione

Se non volete affidarvi ad un’agenzia immobiliare (che vi farà risparmiare tempo, ma che ha un costo), potete redigere voi un contratto di locazione. Non esiste un modulo standard, ma gli elementi che devono comporlo sono più o meno sempre gli stessi, ovvero:

  • Nome, cognome e data di nascita del locatore (padrone di casa) e del locatario (inquilino)
  • I dati catastali dell’immobile
  • La durata del contratto (quelli più comuni sono contratto annuale, 3+2 o 4+4, ma possono anche essere trovati accordi differenti)
  • Dichiarazione nella quale si attesta che sono state trasmesse tutte le informazioni e documentazioni in merito all’attestazione di prestazione energetica dell’abitazione
  • Tipologia di pagamento
  • Importo del canone mensile e annuale
  • Importo della cauzione
  • Suddivisione di eventuali spese condominiali
  • Termini per la disdetta del contratto

Altre eventuali clausole possono essere inserite a piacimento dalle parti in causa. Alla fine del contratto devono essere presenti la data, il luogo e le firme di tutti i convenuti (proprietario e affittuari, se il contratto è intestato a più persone devono esserci le firme di tutti). Il contratto dev’essere redatto in duplice copia, una resta al locatore e una al conduttore (o affittuario) A questo punto, per fare in modo che il contratto diventi legale, va registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Come registrare il contratto di locazione

Il contratto di locazione, per legge, va registrato entro 30 giorni dalla stipula. Dopo la stipula va consegnata copia della ricevuta all’inquilino e va data comunicazione entro 60 giorni all’amministratore di condominio. Per procedere con la registrazione è necessario portare il contratto all’Agenzia delle Entrate. Allo sportello l’impiegato si occuperà delle pratiche. In alternativa si può effettuare la registrazione presso lo sportello telematico. Per chi ha maggiore dimestichezza con il web è possibile infatti registrare il contratto di locazione attraverso il modulo RLI web accessibile dal sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Tramite questo portale è possibile registrare ogni variazione riguardante il contratto, quindi non solo la registrazione ma anche le modifiche e la cessazione.

Costo della registrazione del contratto

È importante conoscere i costi della registrazione del contratto d’affitto. Anzitutto si paga l’imposta di registro che è fissa su tutti i contratti ed è il 2% sul canone annuo, moltiplicato per il numero di annualità. Quindi per esempio un contratto a 500 euro mensili per 4 anni ha un costo di 500x12x4x2%=480 euro. L’importo minimo sotto il quale non si può scendere per questa imposta è di 67 euro. Se la locazione è commerciale, le aliquote sono inferiori. In questa sede prendiamo in considerazione esclusivamente gli affitti privati. In caso di canone concordato in Comuni ad alta tensione abitativa, è previsto uno sconto del 30% sull’imposta (quindi nel nostro esempio precedente si pagherebbero solo 336 euro).

Dato che l’importo può essere notevole a fronte di locazioni pluriennali, è facoltà del proprietario stabilire il pagamento dell’imposta annualmente, anziché in una soluzione unica. In questo caso non si applica il minimo di 67 euro. Se si paga in un’unica soluzione è anche previsto uno sconto dello 0,2% all’anno. Se il contratto viene disdetto prima è possibile ottenere il rimborso degli anni non goduti.

A questo importo va poi aggiunta la marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate (fronte-retro) del contratto e per ogni copia del contratto, o in alternativa ogni 100 righe. Il costo dell’imposta di registro è interamente a carico del proprietario, ma se non provvede al pagamento, il Fisco può rivalersi sull’inquilino. Per questo motivo è molto comune che ci si accordi per fare in modo che le spese di registrazione siano divise al 50% tra tutte le parti.

Sanzioni per ritardi e omissioni

Nel caso di registrazione tardiva del contratto (ovvero oltre i 30 giorni dalla data di decorrenza), si pagano sanzioni dal 6% al 60%, più gli interessi di mora, se la dichiarazione avviene con 30 giorni di ritardo. L’importo sale gradualmente fino al 120% oltre i 2 anni di ritardo. In caso di omissione della registrazione invece, la sanzione va dal 120 al 240% in più sull’importo dovuto. La stessa sanzione viene applicata in caso di dichiarazione fatta in tempo, ma con canone d’affitto dichiarato inferiore a quello reale.

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