Cedolare secca: quanto costa, vantaggi e svantaggi

di Onofrio Marco Mancini
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cedolare secca

La cedolare secca è un’imposta unica facoltativa che si paga in caso di affitto di un’immobile. Per affitto in questo caso si intende sia di un immobile a uso abitativo che per attività commerciali. Secondo quanto previsto dalla legge, ultima modifica nella legge di bilancio 2019, la cedolare secca racchiude, con un unico versamento, tutte le imposte che si versano normalmente in caso di locazione. Si può aderire al regime di cedolare secca sia ad inizio contratto che in sede di rinnovi successivi.

Può decidere di aderirvi solo il proprietario dell’immobile dato in locazione, ma soltanto se si tratta di un privato. Se l’affitto degli immobili è un’attività professionale, la cedolare secca non si può applicare. Sono invece ammesse le cooperative edilizie e le ong, ma soltanto se affittano a studenti universitari o se si rinuncia al canone di locazione. Rientrano in questa casistica tutti gli immobili accatastati da A1 ad A11, fatta eccezione per A10 (uffici o studi privati). Possono aderirvi sia gli inquilini privati che, novità del 2019, anche chi fa attività d’impresa. Per quanto riguarda gli affitti commerciali, i requisiti sono immobile di categoria catastale C1 di massimo 600 metri quadrati, pertinenze escluse, e il contratto dev’essere stipulato nell’anno 2019 (salvo eventuali proroghe successive).

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Andiamo a vedere quali sono i vantaggi e gli svantaggi della cedolare secca, e quanto costa.

I vantaggi della cedolare secca

Come anticipato prima, uno dei vantaggi dell’adesione alla cedolare secca riguarda la possibilità di fare un unico versamento anziché pagare più imposte differenti. Con questo regime infatti si evita di pagare l’imposta sostitutiva Irpef, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Quest’ultima soprattutto è un balzello che viene pagato ogni anno in sede di rinnovo contrattuale. Se si aderisce alla cedolare secca in sede di rinnovo, le imposte pagate precedentemente non possono essere rimborsate.

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Altro vantaggio è che, essendo pagata in un’unica soluzione, questa imposta copre l’intera durata del contratto, e quindi non tiene conto nemmeno dell’adeguamento Istat all’indice nazionale dei prezzi al consumo che avviene ogni anno. Il vantaggio principale resta comunque che, versando la cedolare secca, il proprietario dell’immobile non dovrà più preoccuparsi di altri versamenti per l’intera durata del contratto. Per l’inquilino ci sono solo vantaggi: infatti la cedolare secca spetta interamente al proprietario dell’immobile, e dunque risparmierebbe l’imposta di registro che viene pagata al 50% ogni anno.

Gli svantaggi della cedolare secca

Lo svantaggio principale risiede nel fatto che il costo può essere abbastanza elevato da sostenere. Racchiudendo infatti le imposte di tutti gli anni di contratto, prendendo il caso di un contratto di locazione da 8 o 16 anni, la cifra comincia a diventare alta. Ancor di più se non si è certi che il locatario resti nell’immobile per l’intera durata del contratto. Se infatti rescinde dopo un anno (o anche meno), in pratica l’imposta è stata pagata quasi completamente a vuoto. In questo caso è possibile revocare le annualità che andrebbero perdute, ma solo se la richiesta avviene entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Se si effettua quanto appena descritto è necessario pagare l’imposta di registro.

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Altro svantaggio riguarda gli immobili che hanno cointestatari. Se infatti i titolari sono due o più cointestatari, devono essere tutti d’accordo nell’applicare la cedolare secca. In caso non lo fossero, ogni titolare può far valere la cedolare solo per la propria parte, mentre l’altro (o gli altri) continueranno a pagare le imposte “tradizionali”. In questo caso l’imposta di registro va pagata per intero, come se nessuno avesse aderito alla cedolare. Può esserci anche uno svantaggio per il proprietario dell’immobile, ma un vantaggio per l’inquilino: durante l’intero periodo coperto dalla cedolare secca, l’affitto non può essere aumentato.

Quanto costa la cedolare secca

L’importo dovuto per la cedolare secca è il 21% del canone di locazione annuo. È prevista una riduzione della cedolare al 15% soltanto nei seguenti Comuni: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e nei Comuni confinanti, nonché nei Comuni ad alta tensione abitativa segnalati ogni anno dal Cipe. L’aliquota del 10% invece riguarda i contratti a canone concordato con il Comune.

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Dunque, supponendo un canone mensile da 500 euro, quindi un canone annuo di 6000 euro, la cedolare secca da versare sarebbe di 1260 euro, moltiplicata per il numero di anni di contratto. Quindi in caso di contratto di 4 anni ammonterebbe a 5040 euro (pagabili in una o due rate). È bene sottolineare che, pagando tale cifra, il locatore non dovrà più pagare nessun altra tassa sugli introiti da affitto per l’intera durata del contratto. Ciò significa che l’importo incassato dall’affitto non rientrerà di conseguenza nemmeno nel reddito complessivo dichiarabile in sede di dichiarazione dei redditi.

Per approfondimenti e novità legislative, rimandiamo alla pagina istituzionale dell’Agenzia delle Entrate.

Foto: Freeimages

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