Così come per le auto, anche per gli immobili è possibile utilizzare lo strumento del leasing. In questo caso si parla di leasing immobiliare o leasing finanziario. Il funzionamento è molto simile a quello automobilistico. In sostanza un operatore finanziario (banca o altro intermediario) concede in leasing un’abitazione ad un soggetto che deve pagarne le rate per un certo periodo prestabilito. Queste rate vengono considerate come un anticipo. Alla fine del periodo concordato, il soggetto può decidere se tenere l’immobile, pagando il riscatto, oppure no. In questo secondo caso la cifra pagata fino a quel momento viene “persa” (come se fosse un affitto).
Quando è possibile richiedere il leasing immobiliare
Non tutti gli immobili sono “leasingabili”. Possono esserlo soltanto quelli accatastati (pertinenze comprese) con i codici:
- A2 (abitazione civile)
- A3 (abitazione di tipo economico)
- A4 (abitazione popolare)
- A5 (abitazione ultrapopolare)
- A6 (edificio rurale)
- A7 (villini)
- A11 (abitazioni/alloggi tipiche del luogo)
Inoltre tutte le tipologie di immobili devono rispettare le norme ad uso abitativo ed essere considerati agibili. È possibile avviare le pratiche anche prima che un immobile venga costruito.
Chi può prendere un immobile in leasing
Mentre per le auto bisogna necessariamente essere dotati di partita IVA, per il leasing immobiliare essa non è richiesta. L’immobile può infatti essere affidato indifferentemente sia ad un privato che ad un’impresa. Ci sono però alcuni requisiti da rispettare, ovvero:
- L’intestatario del leasing immobiliare non deve avere immobili di proprietà
- Il reddito complessivo dell’intestatario dev’essere inferiore a 55 mila euro annui
- L’immobile oggetto del leasing deve diventare residenza dell’intestatario
Il contratto di leasing si può fare anche con due o più soggetti. Non c’è un limite d’età per poterne usufruire, ma per gli under 35 ci sono agevolazioni fiscali maggiori. C’è infatti la possibilità di detrarre il 19% delle rate fino ad un massimo di 8 mila euro annui, più una detrazione del 19% del prezzo di riscatto, fino ad un massimo di 20 mila euro. Sopra i 35 anni invece il canone annuo massimo detraibile ha un tetto di 4000 euro; il riscatto di 10 mila euro. Le agevolazioni fiscali sono previste per contratti stipulati fino al 31/12/2020.
Costo del leasing finanziario
Per avviare il contratto di leasing, bisogna coprire una serie di spese iniziali. Anzitutto l’anticipo, che non sempre viene finanziato. La rata dell’anticipo può variare a seconda dei soggetti coinvolti, ma mediamente si attesta intorno al 20% (valori soliti: non meno del 10%, non più del 30%) del valore dell’immobile.
Poi ci sono le tasse, ovvero IVA, imposta di registro, ipotecaria e catastale. Un privato e un’impresa senza IVA paga tra le varie imposte 100 euro più l’1,5% del valore dell’immobile. Un’impresa invece paga circa 600 euro più l’IVA al 4%. Infine c’è la maxi-rata finale, o riscatto, che solitamente si attesta intorno al 15-20% (fino ad un massimo del 30%) del valore dell’immobile. Il costo del riscatto è prestabilito, pertanto anche se l’immobile acquista valore nel corso degli anni, la cifra non varia. Di mezzo tutte le rate che prevedono al loro interno il tasso d’interesse, più eventuali assicurazioni.
I pagamenti avvengono con cadenza mensile. La legge prevede la possibilità per l’intestatario di richiedere la sospensione del pagamento a causa della perdita del lavoro involontaria fino ad un massimo di 12 mesi. La sospensione non prevede il pagamento di sanzioni di alcun tipo, ma non è prevista in caso di dimissioni. La durata del leasing solitamente non è inferiore agli 8 anni e dura massimo 15-20 anni.
Leasing immobiliare vs. mutuo e vs. affitto: quale conviene?
Leasing immobiliare e mutuo hanno due funzionamenti molto simili. Entrambi prevedono una maxi rata iniziale e un pagamento mensile delle rate. A differenza del mutuo, il quale si estingue pagando l’ultima rata, nel leasing immobiliare c’è anche la maxi-rata finale. Quale dei due conviene? Non c’è una risposta univoca, dipende dalle disponibilità finanziarie di ogni soggetto. Le rate del leasing sono generalmente più costose, ma perché sono minori. A parità di numero di rate conviene maggiormente il mutuo. Nel mutuo però solitamente la maxi-rata iniziale è maggiore, proprio perché nel leasing viene “spezzata” in due tra iniziale e finale. Se però non si ha la certezza di potersi permettere la maxi-rata finale, forse è preferibile il mutuo. La convenienza del leasing riguarda semmai le detrazioni fiscali, maggiori rispetto al mutuo. Inoltre l’importo finanziato del leasing spesso è maggiore e può arrivare fino al 100%, cosa impossibile con i mutui, dove ci si ferma di solito intorno al 60% circa.
Rispetto all’affitto invece, il leasing immobiliare conviene soltanto se si ha un gruzzoletto iniziale (per la maxi-rata) e la certezza di poter pagare la rata finale. Il canone mensile tra le due forme di locazione è maggiore per il leasing (perché contiene anche gli interessi), e anche se l’importo fosse uguale, se non si è in grado di riscattare l’immobile alla fine, si perderebbe la maxi-rata iniziale.
Come richiedere il leasing immobiliare
Questa forma di finanziamento si può richiedere presso banche o altri operatori finanziari, anche online. I documenti da fornire sono:
- codice fiscale per i privati o partita IVA per le aziende o professionisti
- certificato di vigenza (il quale attesta l’assenza di procedure pendenti in corso)
- dichiarazione dei redditi o bilancio degli ultimi anni
- eventuali garanzie (fidejussioni bancarie, assicurazioni, ecc.)
Una volta approvato il progetto, la società di leasing acquista l’immobile, l’intestatario può trasferirvisi ma l’immobile resta di proprietà della società finché non viene pagato il riscatto.
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