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Mutui: importo massimo finanziabile, interessi e altri aspetti da conoscere

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mutui

Accendere un mutuo è uno dei passi più importanti, e coraggiosi, della vita di una persona. I mutui sono in pratica debiti per quasi tutta la vita, per questo bisogna conoscerli in tutti i loro aspetti prima di impegnarsi. La legge prevede numerose clausole sui mutui, ma negli ultimi anni le liberalizzazioni hanno permesso alle banche di agire con più mano libera. In alcuni casi questa libertà si è tramutata in vantaggi per i cittadini; in altri invece il mutuo si è trasformato in un incubo. Vediamo alcuni aspetti che tutti dovrebbero conoscere prima di accendere mutui.

Mutuo: cos’è e a cosa serve

I mutui sono dei prestiti di grandi dimensioni concessi dalle banche e disciplinati dalla legge. Il caso tipico del mutuo è quello dell’acquisto di una casa, ma i mutui possono essere concessi anche per avviare un’attività produttiva, per ripianare vecchi debiti e per altri motivi ancora. Se il prestito riguarda l’acquisto di un bene, come è appunto un’abitazione, si parla di mutuo di scopo, cioè esiste un vincolo che permette all’istituto finanziario di erogare la somma al solo scopo di coprire quella determinata spesa. Se infatti il denaro prestato viene utilizzato con altri scopi, il mutuo si dichiara nullo.

In caso di mutui per comprar casa, il CIRC (Comitato interministeriale per il Credito e il Risparmio) ha stabilito che la banca non può erogare un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile. Se dunque una banca decide di superare questa soglia c’è il rischio che il mutuo venga annullato. È invece possibile colmare il 20% rimanente dando in ipoteca altri immobili, le famose “garanzie”. Oppure stipulando una fideiussione bancaria.

Come si richiede il mutuo

La prima cosa da fare per richiedere un mutuo è partire da una banca. Scegliete per prima quella in cui avete il conto corrente; se dovesse andarvi male, potete sempre sceglierne un’altra. La domanda va presentata compilando un modulo che comprende i dati personali (anagrafici, lavorativi, familiari e reddituali) più la descrizione dell’abitazione che si vuole acquistare. Bisogna inoltre dichiarare di non avere debiti, o se si hanno, bisogna descrivere a quanto ammontano e quali sono i creditori.

Se si supera questo fondamentale step, chiamato parere di fattibilità, si passa alla fase successiva più concreta. È importante sapere che la rata del mutuo che verrà concessa non potrà essere maggiore di 1/3 rispetto alle proprie entrate mensili. Dunque se per esempio la persona che richiede il mutuo guadagna 1500 euro al mese, la rata massima che può essere concessa sarà di 500 euro. Gli step successivi prevedono l’invio della dichiarazione dei redditi e, se dipendenti, anche una dichiarazione di servizio da parte del proprio datore di lavoro; certificati vari (nascita, stato civile, eventuale estratto di matrimonio o copia sentenza di divorzio) e i seguenti documenti riguardanti l’immobile da acquistare:

  • compromesso o promessa di vendita;
  • planimetria;
  • certificato di abitabilità;
  • ultimo atto di acquisto dell’immobile;
  • eventuali successioni se oggetto di eredità.

Dopo questa ulteriore analisi la banca può concedere il mutuo oppure chiedere ulteriori garanzie se non è molto convinta. Alla fine l’ultimo passaggio riguarda la stipula del contratto di mutuo e la costituzione dell’ipoteca. Il tutto avviene in presenza di un notaio che redige un atto pubblico e serve a garantire alla banca che, se il mutuo non dovesse essere ripagato, può entrare in possesso dell’abitazione.

Tassi d’interesse sui mutui

Il tipo di tasso d’interesse sui mutui viene deciso in sede di contrattazione. Può essere fisso o variabile, oppure misto. Quello variabile è più basso di quello fisso, ma su mutui molto lunghi, come quelli trentennali, spesso può rivelarsi poco conveniente perché può salire fino a toccare livelli difficili da sostenere. Esiste però una soglia che non si può superare, chiamata soglia di usura, oltre la quale gli interessi sono da considerare nulli. La soglia è fissata dal tasso di interesse legale che cambia molto di frequente, quindi non c’è un importo fisso da prendere in considerazione.

Se il tasso d’interesse applicato è superiore alla soglia di usura sin dal giorno di stipula del contratto, si parla di usura originaria e il contratto può essere annullato in tutto o in parte. Se invece gli interessi salgono successivamente, a causa del tasso variabile, si parla di usura sopravvenuta. In questo caso il contratto rimane in essere, ma la banca è tenuta a riportare gli interessi sotto la soglia e a restituire al cliente gli importi che la superano.

Altre cose da sapere sui mutui

Cosa succede se non pago una rata? Premettendo che, anche in caso di ritardi, le rate del mutuo devono essere tutte saldate, la legge al riguardo è cambiata negli ultimi anni. E a deciso favore del cliente. La revoca del mutuo, con conseguente sfratto e passaggio dell’abitazione nelle mani della banca, può avvenire solo dopo 7 rate (anche non consecutive) non pagate oppure dopo 180 giorni in cui non è stato effettuato nemmeno un versamento. La banca ha comunque diritto ad avviare azioni legali in seguito ad un ritardo superiore ai 30 giorni. Queste azioni fanno scattare gli interessi di mora.

È consigliabile stipulare alcune assicurazioni sull’incendio e sulla mora. Si tratta di piccole spese mensili che però coprono eventuali danni oppure rate dei mutui non pagate in caso di difficoltà. In questo modo si è coperti da eventuali problemi di liquidità e non si rischia di perdere la casa. Oltre alle rate e all’assicurazione, è bene mettere in conto ulteriori spese accessorie come quella del perito che valuta l’immobile, il notaio e l’imposta sostitutiva.

Come specifica anche l’UNC (associazione dei consumatori) è consigliabile anche richiedere il Foglio Informativo e il Foglio Comparativo in cui si trovano tutte le informazioni dettagliate sul mutuo, in modo da farle verificare ad un avvocato o ad una associazione per evitare cattive sorprese.

Foto: Pixabay

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