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Contratti d’affitto: tipologie e perché si dice 4+4 e non 8

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Se state per acquistare un immobile come investimento per fittarlo, oppure siete degli inquilini in cerca di un appartamento da prendere in affitto, è bene sapere cosa prevede la legge in merito. In passato ci siamo occupati delle tasse da pagare per i contratti d’affitto come prima casa, adesso cerchiamo di capire quali tipologie di contratto esistono e alcuni aspetti giuridici che non tutti conoscono.

Contratti d’affitto: perché si dice 4+4 e non 8?

La tipologia più comune di contratto a medio-lungo termine è il cosiddetto contratto ordinario a canone libero. Il più comune è il 4+4, ma è possibile effettuarlo anche con durate scelte autonomamente come il 7+7, 8+6 e via dicendo. In questo contratto il conduttore, ovvero colui che prende in affitto l’appartamento, è sicuro che per 8 anni rimarrà all’interno della casa, senza possibilità di essere sfrattato (a meno che non paghi l’affitto). Ma allora perché si parla di 4+4 e non di contratto da 8 anni? Il motivo è che alla scadenza del quarto anno, il contratto si rinnova automaticamente, tranne se il locatore (proprietario dell’immobile) decida di inviare disdetta di rinnovo solo nei casi determinati dalla legge, ovvero:

  • il locatore deve andare a vivere in quell’appartamento;
  • deve andarci a vivere un suo famigliare;
  • l’edificio ha bisogno di ristrutturazioni tali per le quali non è possibile continuare a viverci;
  • il locatore vuole vendere l’immobile.

Al contrario, l’inquilino può chiedere disdetta in qualsiasi momento. Scaduti gli 8 anni di contratto, il rinnovo è ancora automatico: le parti si possono accordare per effettuare un nuovo contratto, ovvero stabilire modifiche (per esempio adeguare il canone d’affitto all’inflazione). Chi riceve la proposta può accettarla, ignorarla/rifiutarla (ma in questo caso il contratto finisce alla scadenza) o effettuare una controproposta. Se però nessuna delle parti invia lettere per disdetta o per chiedere modifiche, il rinnovo scatta automatico per altri 4 anni.

Le altre tipologie di contratti d’affitto

Per gli affitti di breve termine si può effettuare il contratto transitorio. Questo contratto è previsto qualora si voglia occupare l’immobile da un minimo di un mese a un massimo di 18 mesi. Terminato il periodo stabilito non vi è alcun rinnovo automatico. Importante stabilire la clausola della transitorietà: bisogna infatti scrivere sul contratto il motivo di un affitto così breve. Qualora non vi fosse la clausola, o non si verificasse ciò che è stato scritto, il contratto verrebbe trasformato automaticamente in 4+4.

Un’altra tipologia di contratti a breve termine transitori è quella per gli studenti. Qui la durata minima è di 6 mesi e quella massima di 36, ma può essere effettuata soltanto nei Comuni con sedi universitarie o sedi distaccate, o Comuni limitrofi. Il proprietario deve farsi consegnare dall’inquilino l’attestato di iscrizione all’Università, altrimenti decadono i privilegi di questa tipologia contrattuale. Alla scadenza dei 36 mesi il contratto non si rinnova automaticamente.

Per una durata un po’ maggiore c’è il contratto convenzionato, calmierato o a canone concordato dalla durata di 3+2. Una caratteristica di questo contratto è che non si può stabilire autonomamente la cifra dell’affitto, ma vanno seguite le tabelle dell’associazione degli inquilini e dei proprietari che stabiliscono l’importo dell’affitto in base alla grandezza, all’ubicazione e alla tipologia dello stabile. Grazie a questa tipologia di contratti d’affitto si può risparmiare sulle tasse (-30% di Irpef e -30% di imposta di registro). Alla scadenza dei primi 3 anni valgono le stesse regole del 4+4, così anche alla scadenza dei due anni successivi. In caso alla scadenza non vi siano iniziative da una parte o dall’altra il contratto si rinnova automaticamente per altri due anni.

Infine esiste il contratto di comodato d’uso. Questa tipologia di contratto ha due caratteristiche: deve avere una durata di tempo determinato già stabilita nel contratto, e il comodato d’uso è gratuito. Per questo motivo tale contratto viene stabilito solitamente tra parenti. È importante stilare questo contratto, seppure non vi siano movimenti di denaro, per evitare che, in caso di controllo, si sospetti che gli inquilini paghino l’affitto in nero.

Foto: Pixabay

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